Как поступить, чтобы сделку купли-продажи не признали недействительной?

Ольга Викторовна, здравствуйте! У меня есть два важных вопроса 1. Компания "МИЭЛЬ" не выплачивает по гарантийному обязательству (п.9.2.3 Положения) в случае, если продавец докажет в суде, что сделку совершал...не понимая значения своих действий. Многие юристы советуют требовать с продавца справку из диспансеров. Но, похоже, это не гарантирует полное спокойствие покупателя (продавец ведь может, будучи здоровым, немного выпить перед сделкой - к примеру) Вопрос: что делать покупателю, чтобы железно обезопасить себя от "неадекватности" продавца в момент сделки? 2. Вопрос касается жильцов, имевших право на приватизацию, но в силу определенных причин (выбытие в места лишения свободы или армию) не принимавших в ней участие. Я знаю, такую сделку купли-продажи можно оспорить и признать недействительной. Покупатель лишается квартиры, но что ему делать, коли продавцы говорят что увы, деньги они уже потратили и вернуть все в первоначальное состояние невозможно. Вопрос: Каков конечный итог для покупателя? Он остается без квартиры и без денег?